Incorporação de Imóveis
A incorporação de imóveis é a atividade exercida pelo incorporador, que pode ser pessoa física ou jurídica com o objetivo de, primeiramente individualizar as partes ideais de forma que cada qual tenha sua matrícula no Registro de Imóveis e, conseqüentemente construir edificações que poderão ser casas, sobrados ou apartamentos, tudo conforme a Lei 4.591/1964.
A incorporação de imóveis também tem sua grande utilidade quando permite que o incorporador somente possa negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a documentação prevista no art. 32 da Lei 4.591/1964. Esse método é bastante conhecido pela denominação “Venda na planta”.
Importante destacar que a Incorporação de imóveis segue rito diverso da subdivisão e tem seu propósito parecido, porém, não igual, pois o resultado prático da incorporação de imóveis é que o incorporador deverá fazer a construção nas frações que determinou enquanto que a subdivisão não requer a construção nos lotes subdivididos.
Outro fator que determina ao incorporador a necessidade da incorporação é a possibilidade de fazer todo o empreendimento em etapas, ou seja, não necessitando concluir toda a obra de uma só vez, porém, também não há vedação alguma para se concluir a construção de todas as unidades ao mesmo tempo.
Citando um exemplo de que o incorporador projeta a construção de 12 (doze) unidades residenciais e tem condições financeiras de construir apenas 4 (quatro) unidades. Nesse caso o incorporador utilizará muito bem o instituto da incorporação, pois fará a construção inicial de 4 (quatro) unidades e poderá averbar a construção dessas unidades e instituir o condomínio parcialmente e, depois da tramitação no cartório de registro de imóveis competente, poderá abrir matrícula individualizada para cada unidade e pô-las à venda, fazendo com que o promitente comprador possa se utilizar de financiamento bancário e, inclusive, de incentivos de projetos do governo.
Após vender uma ou mais unidades, terá condições financeiras de concluir outras unidades com os recursos das que foram vendidas, resultando na continuação e conclusão de todas as unidades que prometera construir.
A incorporação de imóveis também tem sua utilidade quando existe no terreno mais de uma residência e diferentes proprietários e os mesmos querem individualizar cada qual a sua propriedade. No caso de todas as residências no imóvel em questão forem objeto de regularização ao mesmo tempo, o processo se dará por averbação de construção e instituição de condomínio e, caso somente uma das casas for objeto de regularização haverá necessidade de se proceder a incorporação de imóveis.
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